Ein älteres Haus mit nostalgischem Charme zu ergattern, und das zu einem unvergleichlich günstigen Preis: für viele Menschen ein echter Traum! Damit sich der Jubel nicht hinterher zum Alptraum entwickelt, gilt es, auf einige wichtige Details zu achten. Grundsätzlich ist erst einmal Misstrauen angesagt, wenn etwas scheinbar Wertvolles wenig kostet: Wer hat schon etwas zu verschenken?
Ist es sinnvoll, ein Schnäppchenhaus zu kaufen?
Auf dem Immobiliensektor bedeutet „Schnäppchen“ meistens viel Arbeit. Nur selten ist es möglich, nach kurzer Renovierung direkt einzuziehen, wenn ein Haus wenig gekostet hat. Eher stehen umfangreiche Sanierungsarbeiten an, und die wiegen die beim Kauf gesparten Kosten häufig mehr als auf.
Eine Faustregel besagt: Kostet die Instandsetzung eines Gebäudes mehr als Dreiviertel dessen, was für einen Neubau anfällt, lohnt sich die Renovierung eher nicht.
Dann steht eher ein Abriss an. Allerdings kommt das selten vor, zumindest, wenn der Grundriss im Großen und Ganzen dem Bedürfnis des neuen Besitzers entspricht. Dann fallen keine tiefgreifenden Umbauten an – und Sie profitieren von der unvergleichlichen Atmosphäre, die nur ein älteres Haus zu bieten hat. Um die Kosten zu dämpfen, können Sie auch selbst mit Hand anlegen und so das Eigenheim zu Ihrem persönlichen Projekt machen.
Achtung: Das sind die Gefahren beim Hauskauf!
Gekauft wie gesehen: In diesem kurzen Satz liegt eine große Gefahr. Laien übersehen bei einer oberflächlichen Besichtigung so manchen tiefgreifenden Baumangel und bereuen das hinterher schwer. Doch auch an anderer Stelle lauern Risiken. Achten Sie beim Kauf eines günstigen Hauses auf die folgenden Punkte, nicht nur, wenn die betreffende Immobilie besonders günstig ist:
- Blick ins Grundbuch: Ist das Haus frei von Ansprüchen Dritter?
- Gibt es Dauerwohn- und Nutzungsrechte anderer Personen?
- Bestehen finanzielle Belastungen wie z.B. eine Hypothek?
- Bestehen irgendwelche Baulasten, zum Beispiel ein Wegerecht?
- Gibt es illegale Anbauten, die nicht im Grundbuch stehen?
- Steht das Haus vielleicht unter Denkmalschutz?
- Bietet das Haus genügend Platz, auch für eine wachsende Familie?
- Entspricht der Grundriss Ihren Wohn-Bedürfnissen?
- Welcher konkrete Sanierungsbedarf besteht (Gesamtzustand des Hauses)?
- Was sagt der Energieausweis über den energetischen Zustand?
Risiken erkennen und umgehen: Unsere Tipps für Ihre Sicherheit
Grundbuch: In Österreich können Sie einen Grundbuchauszug bei berechtigtem Interesse ganz bequem online einfordern. Nehmen Sie diese Möglichkeit wahr! Im Zweifelsfall schalten Sie besser einen Notar ein, der Ihnen alles genau erklärt und sämtliche Risiken bezüglich bestehender Baulasten auf den Tisch bringt.
Energieausweis: Der Energieausweis teilt Ihnen durch die Blume mit, wie hoch Ihre Energiekosten in Zukunft ausfallen werden, wenn Sie keine entsprechenden Gegenmaßen ergreifen. Beziehen Sie das Dokument besser in die Sanierungsplanung mit ein.
Finanzen: Stellen Sie sicher, dass Sie genügend finanzielle Rücklagen für die gesamten Instandhaltungsmaßnahmen haben, um nicht mittendrin stoppen zu müssen. Ein gewisses Eigenkapital ist in der Regel auch wichtig, um ein Immobiliendarlehen zu erhalten. Ohne ein gut gefülltes Konto wird der Hauskauf zum riskanten Abenteuer – oder er endet schon bei der Bitte um Kredit.
Anbauten: Falls Sie versehentlich illegale Anbauten mitkaufen, dann sind Sie dafür verantwortlich und zahlen zum Beispiel eventuelle Abrisskosten oder müssen eine kostenpflichtige nachträgliche Baugenehmigung einholen.
Denkmalschutz: Steht das Gebäude unter Denkmalschutz, sind beim Umbau strenge Regeln zu beachten, im Gegenzug erhalten Sie für Ihre Maßnahmen wahrscheinlich staatliche Fördermittel. Aber Achtung: Eventuell kommen Ihre persönlichen Vorstellungen nicht zum Zuge, weil die Denkmalpfleger die Zustimmung verweigern. Durch die gesetzlichen Auflagen kann es zu deutlichen Mehrkosten kommen.
Ob neu oder gebraucht: Darauf ist bei jedem Hauskauf zu achten
Die oben genannten Punkte beziehen sich auf den Kauf eines gebrauchten, älteren Hauses. Einige von ihnen treffen aber auch auf den Erwerb eines Neubaus zu, denn auch hier ist keinesfalls blindes Vertrauen angesagt. Immer, wenn Sie sich entscheiden, eine bestehende Immobilie zu kaufen, statt ein neues Haus zu bauen, kann Ihr ausgewähltes Objekt eine versteckte Baulast oder ein Nutzungsrecht beinhalten – ob neu oder nicht. Auch ist ein Grundriss nicht allein schon deshalb praktisch, weil er aus modernen Zeiten stammt. Vom Denkmalschutz bleiben Sie mit einem Neubau immerhin verschont, während der Energieausweis nicht automatisch top in Ordnung zu sein muss.
Die goldene Hauskauf-Regel: Gründlich informieren!
Zu den oben genannten Kriterien möchten wir an dieser Stelle noch einige Punkte hinzufügen, auf die es zu achten gilt. Sie treffen auf jeden Hauskauf zu, ob die betreffende Immobilie nun besonders günstig erscheint oder nicht.
- Architektonische Pläne: Lassen Sie sich Grundrisse und Ansichtspläne zeigen, um alles genau unter die Lupe zu nehmen. Stimmt der vorhandene Platz mit Ihrem Bedarf überein? Haben Sie bei der Besichtigung einen wichtigen Punkt übersehen?
- Lage des Hauses: Beachten Sie sehr genau die Lage, denn die lässt sich nicht ändern. Vielleicht nervt Sie der Straßenlärm beim Vor-Ort-Termin noch nicht, aber wenn Sie länger in dem Haus leben, kann sich das ändern.
- Grundverkehrsgesetz: Richten Sie sich nach dem Immobilienrecht des betreffenden Bundeslandes, arbeiten Sie sich in das jeweilige Grundverkehrsgesetz ein. Dieses Gesetz regelt den Grunderwerb für Inländer und Ausländer: Sie müssen alle rechtlichen Voraussetzungen erfüllen, um im Grundbuch als Eigentümer eingetragen zu werden.
- Zustand der Immobilie: Wir legen Ihnen ans Herz, vor dem Kauf eines Hauses einen Bausachverständigen hinzuziehen, der das Gebäude auf Herz und Nieren prüft. Viele Schäden sind für einen Mängel nicht leicht erkennbar – und es gibt beim Immobilienerwerb keine gesetzliche Gewährleistung. Nur, wenn der Verkäufer Mängel arglistig verschwiegen hat, können Sie dies nachträglich geltend machen.
Typische Mängel und Defekte: Was prüft ein Bausachverständiger?
Schäden, ob versteckt oder direkt sichtbar, sind an einem alten Haus gang und gäbe, vor allem, wenn es sehr preiswert angeboten wird. Aber auch ein Neubau kann bereits Defekte haben, die aus unsachgemäßer Bauausführung stammen. Der Gutachter prüft das Gebäude vom Dach über die Fassade bis in den Keller. Er hält nach Schadstoffen wie Asbest, veraltetem Holzschutzmittel und Blei Ausschau, macht Sie auf energetische Lücken aufmerksam und deckt Substanzschäden wie zum Beispiel Feuchtigkeit und Schimmel auf. Auch eine alte Heizung und die in die Jahre gekommene Elektroinstallation nimmt er gründlich unter die Lupe, um eventuelle Schwachstellen zu entlarven. Zum Abschluss schätzt er die Kosten für die Sanierung ein.
Günstiges Haus kaufen: Kosten und Finanzierung
Zum günstigen Hauskauf kommen die Kosten der Altbausanierung, die teilweise überraschend hoch ausfallen. Ihr Bausachverständiger wird Ihnen nach gründlicher Prüfung eine realistische Summe nennen. Kalkulieren Sie an dieser Stelle eher großzügig und rechnen Sie den anberaumten Betrag zum Kaufpreis hinzu.
Ein grober Anhaltspunkt: Für eine Komplettsanierung fallen etwa 400 bis 600 Euro Kosten je Quadratmeter Wohnfläche an. Einzelmaßnahmen sind meist deutlich günstiger.
Welche Sanierungsmaßnahmen müssen getroffen werden?
Einige Sanierungsmaßnahmen müssen unbedingt direkt nach dem Kauf stattfinden, andere können bis später warten. Statische Mängel sind ein No-Go: Risse in den Wänden und Feuchtigkeit stellen in dieser Hinsicht Alarmzeichen dar! Dasselbe gilt für Gifte und Schadstoffe, die den späteren Hausbewohnern Schaden zufügen können. Asbest muss raus, auch Bleileitungen gehören auf den Sondermüll! Sollte die Elektrik schadhaft sein oder das Wasserleitungssystem ein Leck aufweisen, dann sind auch diese Sanierungsarbeiten direkt „dran“. Nicht zuletzt besteht die Notwendigkeit, die Raumaufteilung vor dem Einzug auf Ihre Vorstellungen auszurichten, um vom ersten Tag an bequem zu wohnen.
Fensteraustausch und Fassadendämmung verbessern zwar Ihre Energiebilanz, lassen sich aber auf später verschieben, falls keine gesetzlichen Gründe dagegensprechen. Ebenso steht es mit einer eventuellen Dämmung der Kellerdecke oder den Einbau eines behaglichen Kamins. Teilen Sie sich Ihr Geld gut ein und lassen Sie sich bei Bedarf ein paar Monate oder Jahre Zeit, um größere Summen neu anzusparen.
Konkrete Zahlen: Was kostet mich die Sanierung?
Eine neue Zentralheizung erhalten Sie zum Beispiel ab ungefähr 12.000 Euro, Wasserleitungen kosten etwa 25 Euro je Meter aufwärts. Die Fassadendämmung schlägt mit 210 Euro pro Quadratmeter oder mehr zu Buche, während aufsteigende Feuchtigkeit mit einem Budget von mindestens 12.000 Euro gestoppt werden kann. Beim vollständigen Austausch der Elektrik müssen Sie mit einem Preis von etwa 3 bis 5 Prozent des Immobilienwertes rechnen, eine Asbestentfernung kostet Sie je nach Faserart sogar 2.000 bis 25.000 Euro (!) je 100 Quadratmeter. Ist eine Dachsanierung nötig, sind Sie mit ungefähr 60 Euro je Quadratmeter dabei, Fenster kosten inklusive Einbau mindestens 1.000 Euro je Stück. Eine gedämmte Kellerdecke belastet Ihr Budget mit etwa 80 bis 100 Euro je Quadratmeter.
Sie sehen: Da kommt einiges zusammen! Klug ist, wer vorausschauend vorgeht und alle typischen Mängel mitsamt den Kosten genau ins Auge fasst.
Durchgecheckt: Tipps für Kauf und Sanierung eines alten Hauses
Auch, wenn beim Hauskauf viel Herz im Spiel ist: Gehen Sie nicht intuitiv vor, sondern überlegen Sie sich die Entscheidung gut. Als Hilfe geben wir Ihnen die folgende kleine Checkliste zur Hand, die Ihr natürliches Misstrauen schärfen soll:
- Optik: Natürlich wünschen Sie sich ein „schönes“ Haus, aber schauen Sie besser auch in die Tiefe, um versteckte Mängel frühzeitig zu entlarven.
- Gutachter: Ein Bausachverständiger stellt sicher, dass das vermeintliche Schnäppchen nicht zur Kostenfalle wird.
- Preis: Auch ein niedriger Kaufpreis sollte Sie nicht blenden, denn hohe Sanierungskosten fressen die Ersparnis ganz schnell auf.
- Finanzierung: Planen Sie die Finanzierung so großzügig wie möglich, um keine unverhofften Engpässe zu erleiden.
- Rücklage: Reservieren Sie eine finanzielle Rücklage für die Instandsetzung Ihres Hauses.
- Bausubstanz: Intakte vorhandene Substanz zu nutzen spart Kosten. Reißen Sie nicht zu viel nieder, sondern setzen Sie auf Vorhandenes.
- Sanierungsplan: Erstellen Sie eventuell mit Hilfe Ihres Gutachters einen detaillierten Sanierungsplan, um Maßnahmen und Kosten im Blick zu behalten.
- Eigenarbeit: Bringen Sie, wo es geht, Eigenarbeit in Sanierung und Renovierung mit ein. Das spart viel Geld.
- Förderung: Informieren Sie sich frühzeitig über staatliche Förderungen, zum Beispiel den Sanierungsscheck für die Instandsetzung von Altbauten oder die Zuschüsse aus dem Denkmalschutztopf.